2022新泽西整体Single House市场动态（9月份）

从2020年下半年开始一直持续到2022年春夏，新泽西Single House的销售状况出现非常繁荣的状况，房价不断攀升新高，贷款利率不断降低，甚至以往不太常见的多个买家竞争一栋房子的状况，也成为日常的现象，因此，大家都认为新泽西的房产在这两年都处于“卖方市场”，Single House的需求急剧攀升，而旺盛的房产销售也导致市场中的房屋存量明显不足（Low Inventory），这种状况从长远来说其实不是正常的市场反应，背后的原因也显而易见：由于疫情影响，越来越多的人可以远程办公需要更大的居住空间，而且郊区小镇的人群密度远远低于城市显然生活更加安全，美联储自疫情开始不断降低利率导致贷款利率也降低到历史低点，这些综合因素都导致更多的原本在纽约及大城市的人群更希望在泽西的小镇买房生活。

这种近乎“疯狂”的不正常的市场状况一直持续到了今年夏天七八月份的时候，泽西的Single House的房价在两年里平均上涨了30%，夏天之后随着房屋库存量不足以及贷款利率的飙升，整体市场似乎开始出现拐点，那么泽西的Single House市场热潮已经开始衰退了吗？现在还是“卖方市场”吗？今天我们就通过2022年1~9月以及过去两年一些数据来看看目前市场的动态变化，具体的数值其实并不是那么重要，毕竟房地产市场的区域属性极强，市镇之间的差别巨大，因此，看趋势显然更重要，我们先来通过几个不同的数据来看整体的趋势变化。

Single House的平均销售价格与中间销售价格（中位数）的趋势变化图：七八九月房价开始逐步小幅下调，随着进入秋冬季，房价会小幅下调并趋于平稳，根据Coldwell Banker的市场预测，2023年全美地产市场价格可能整体降幅2%，但新泽西与全国市场又有明显的不同，而且目前在建的新房也预计会在明年春天上市，从而增加市场供应量，届时供需关系是否会发生变化，可能要到今年底明年初才会有更明确的判断

实际销售价格(sales price)与上市价格（list price）的比值，如果大于1（100%），意味着多个买家竞争导致竞价，从而最终实际销售价格高于上市价格，这也是我们判断卖方市场（>1）还是买方市场（<1）的依据之一，这张趋势图显示，从2020下半年开始SP/LP开始大于1，明显进入卖方市场，而且这种状况在2022年的五六七月份达到最高值1.07（107%），也就是说买家需要竞价超出卖家标价的7%才能买到房子，尽管八月九月开始下降，目前依然在1.03（103%）；

销售数量代表每个月的成交量，成交量的数值和波动性反应single house市场的基本活跃程度；Absorption Rate其实是一个更加重要的指标，也就是图中的那条绿线，Absorption Rate= sales / total list，也就是已经销售的房屋数量除以所有上市房屋数量，数值越高代表市场越活跃同时上市房屋存量不足，数值越低代表市场活跃度低同时上市房屋存量过多

Average Days on Market，通俗来说，就是一栋房屋从上市到成交经历的平均天数，体现房屋销售的速度，也是体现市场热度和判断买方市场卖方市场的依据之一，时间越短代表市场越热并且处于卖方市场（市场房屋库存量相对需求不足，买家都在抢房子），时间越长代表市场活跃度低并且处于买方市场（买家用更多时间看房以及比较评估和做决定），如果单看2022年与疫情以前正常状态的比较的话，目前泽西依然处于卖方市场，但正在开始转化。

依据在上面看到的几个重要指标的连续动态变化，我们可以看到，整体新泽西single house的成交价开始小幅下降，销售价格与上市价格的比虽然还高于1，但也在小幅下降，Absorption Rate其实目前还处于相对高位，市场依然有很强的消化能力，平均市场天数（Average Days on Market）虽然略有上升，但依然在历史低位也就是房屋销售速度还很快；综合起来，就目前而言，整体泽西的Single House市场还处于“卖方市场”，但也许已经快到卖方市场的尾巴了。行业内很多专家都提到，目前房地产市场正处于从卖方市场到正常市场的转变中，这种转变才刚刚开始，但如果要有明确的结论，可能几个月后整体的前景和预期才会更加明确。