[泽西房产]在北美投资房地产的投资逻辑？！

无论生活在哪里，华人都偏向喜欢投资房产，但由于过去几十年国内房地产市场的蓬勃发展，导致很多新移民在北美房产市场也使用相同的投资逻辑，期待房子在几年内就能够有很高的升值及回报，这可能会导致投资不成功或者远低于自己的期望值。特别是最近四五年美国的房产价格飙升，也会给大家一个错觉，就是买了房产几年就可以升值30%甚至更多，然后再卖掉落袋为安，也可以赚不少钱。

随着美联储的降息，以及未来几年房产市场供需关系会从供应严重不足逐步过渡到相对平衡的状态，房产投资也会进入理性和平稳的市场状态。今天这篇小文章就来说说，在一个成熟的房产市场里，应该树立什么样的投资逻辑，至于具体的方法，可以另外撰文解释。

美国的房地产投资是一个庞大而复杂的行业，有各种各样不同的方式方法，无论是最简单的买房出租，还是投资到开发商成为项目股东，抑或是flip house（买旧房重建或者装修出售），但综合平均来说，整体房地产市场的平均投资回报率大概是10%~15%，这跟股市平均回报率很接近，比如SP500的投资回报率12%。因此，美国的房地产投资并非暴利，跟其他投资方式也比较接近。因此，在个人投资选择上，房产投资并非拥有更高的优势，当然房产投资的优点在于时间拉的越长，回报就会越稳定，风险也就越小，比如10年甚至20年左右的房产投资，相比股市的波动，会更加稳定。

当然，有些投资者对于房产市场更加熟悉，因此可以获取更高的投资回报，达到30%甚至更高，同时也有投资者因为缺乏经验或者判断失误而导致回报为负值，这也是为什么整个市场平均回报率10~15%。

其次，房产投资与股市投资是互补的，也就是当股市持续大涨的时候，房地产投资则会萎靡，而股市持续萎靡的时候，房地产投资则会蓬勃发展。这个道理很容易理解，就是投资的多元化以及资金在两个市场中不断地流动和转换的结果。个人投资者必须理解这一点，因为这些股市和房市的趋势都是由各种基金以及投资机构所引导的，因此个人投资者需要顺势而为或者长期持有。

此外，对于个人投资者来说，风险最低的房产投资类型当然是住宅，房产投资风险从低到高为住宅，公寓，小型购物中心，办公楼，厂房，大型购物中心，以及土地。这些房地产投资类型风险顺序随着资金要求以及知识储备投资经验的要求而不断升高。因此，住宅和公寓作为风险相对最低的房产类型，是普通个人投资者的首选。

投资住宅和公寓出租，最重要的点在于是否能够一直获得正向现金流，租金减掉成本，这是最简单的计算，房贷月供是最明显的成本，但缺乏经验的投资者常常会忽略一些隐形成本，比如空置期，比如房屋的定期维护，比如各种厨房空调取暖设备的寿命等等。因此，正确判断房屋的状态，以及是否能获得稳定优质的租客，这些都是计算预期回报率的重要投资决策依据。

随着美联储的降息，房产投资很快就会迎来春天，今天只谈谈基本的房产投资逻辑，未来还会具体探讨不同的投资房市，比如买房出租和Flip House。

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