【泽西房产】八月一日新泽西房产新规实施！
在大约一周以前，新泽西州长Phil Murphy签署了一项关于房产行业的新法令：Real Estate Consumer Protection Enhancement Act（房地产消费者保护法案），并将于八月一日开始生效。这项法案的推出目的是为了更好的保护买家以及房产经纪人的权益，我们先来看看这项简短的法案到底包含了哪些内容：
Sellers must provide a fully completed property condition disclosure form before buyers sign a contract. （卖家必须在买家签订购房合同前提供“房屋状态披露报告”，英文叫做 Seller Disclosure，其中需要逐项披露房屋细节的状况）
Listing agents will be required to explicitly disclose who they represent at open houses. （在Open House中，卖方经纪人必须告知自己代表哪个卖家）
Designated agency, which enables a brokerage to appoint an agent to either side of a transaction at the client’s request, is now permissible.（在客户的要求下，地产中介公司可以指派一个经纪人代表买卖的任何一方）
All real estate licensees will be required to use brokerage agreements, which outline services they will provide to all clients over the course of a respective transaction. （地产经纪人必须使用经纪公司的客户协议，向客户列出在交易中所能提供的服务）
Sellers’ agents can no longer disclose compensation in Multiple Listing Services (MLSs) or notify MLSs about cooperative compensation.（卖方经纪人不允许在“地产数据系统服务”中披露给与买家经纪人的佣金比例）
Continuing education classes on agency are now required.（对于房产经纪机构的“继续教育”现在开始是必须的）
这项法案显然是配合了NAR诉讼而导致的全国性和解协议的跟进措施，相信各个州都会有相应的法案出台。如果翻译成比较通俗的语言来解释给买家和卖家，大体是下面这几项意思：
1，任何买房经纪人在为买房者提供任何服务之前，比如筛选房源、预约看房、准备书面合同等等，必须要签订一个协议 Buyer Agreement，这个协议实际上是由新泽西房产管理局制订，由各个公司采纳，因此无论是州标准模板协议还是各个房产公司的协议，都是同样的内容，里面规定了买房经纪人的服务内容以及收费标准（请注意，如果卖方不提供买房经纪人佣金，那么买家需要支付这部分）；因此买房者无论是找自己的经纪人还是直接找卖房经纪人，都需要签订这个协议；
2，卖家可以提供卖方经纪佣金和买方经纪佣金，也可以只提供卖方经纪佣金而不提供买方经纪佣金；如果是后一种情况，那么买房经纪佣金则由买方支付；
3，卖方经纪人在做open house的时候，必须声明自己代表卖方以及卖方是谁，这也意味着卖方经纪人的首要维护对象是卖家；如果卖方经纪人同时代表卖家和买家，卖家利益是首要考虑事项；
4，虽然卖方经纪人不能在MLS（地产数据服务）中披露给与买方经纪人的佣金比例，但是可以在个人网站以及公司网站上公开这部分信息。
全国房产经纪人协会NAR的和解协议，以及新泽西的这项新法令会带来什么样的效应，目前还很难评估，但肯定会带来房产交易过程中的买卖双方以及跟经纪人关系的改变，我个人觉得这些法令其实能够约束一部分房产市场中一些不专业的做法，以及一些不太守规矩的买房者，既给予了市场中各方更多的选择权，同时也更加规范和限制房产交易以及客户委托过程中的流程。
当然，这些变化其实在无形中可能会增加买房者的前期现金投入，因为按照以前的传统做法，买卖经纪人的佣金来自于整个交易（卖方收钱并支付），而按照新法规，买卖双方的佣金计算更加灵活，同时也增加了复杂度，虽然看上去更加公平，但并没有减少整体交易的金额和成本。新规刚刚实施的时候，肯定会有一些令人困惑的地方，比如很多媒体称买方未来不再需要经纪人，但现实是买家从公开渠道获得的信息是远远不够的（虽然很多买家自认为已经很懂市场），对于看房以及文件准备这些事宜也很难自己来完成，因此，这种买方不再需要经纪人的论调其实是很不专业的。
对于普通人而言，无论是要买房子还是要卖房子，如果你觉得自己懂得足够多的时候，其实是最容易掉坑的时候，我们常说“莫要用自己的兴趣挑战别人的专业”，就是这个道理，所以，找一个专业并且跟自己沟通无障碍相互可以信任的房产经纪人，是绝对很有必要的。
