美国新手买房之 买房流程

Ethan自己在国内和在美国都有过买房子的经历，有相似的地方也有很大的不同。因为美国的房地产市场是一个高度法律管制的市场，基本上在这个行业里面的从业人员都需要有执照，特别是房产经纪人房屋检验等等，当然不可少的还要有律师和Title Insurance公司的参与，因此，如果没有过在美国购房的经历，很可能会觉得无从下手，今天就稍微写一下在美国买房子的基本流程。

买房子嘛，当然首先要确定自己预算以及未来还贷款的能力，而这一点first time home buyer（首次购房者）常常会忽视，直到真正要签合同下定金甚至再完成购房之后，才意识到每个月的花费负担过重。房主每个月不仅仅要偿付房贷，还有房产税，房屋保险，甚至HOA（房主协会）的费用。因此在决定购房以前审视和自我评估一下经济能力还是很有必要的，一般来说，大家都会建议房屋的总花费不要超过收入的三分之一，可以按照月度来算，也可以按照年度来算，如果每个月的还贷+保险+房产税，已经超出了月收入的三分之一，那么这样的房子可能就已经超出了你的经济能力，不仅在购买过程中可能会出现麻烦，即使购房成功，可能也会让你的家庭财务出现负担过重的状况。

确定好基本的预算，接下来需要做几件事情：

1，找一个房产经纪人以及取得pre-approve letter

一个好的房产经纪人不仅仅是买家的代理人，也是购房过程中最重要的合作伙伴，房产经纪人的职责主要包括：

• 提供房源信息；

• 带您看房、并对房屋本身给予专业指导意见；

• 代表您与卖方进行信息互通，比如，询问有关房屋的问题；

• 代表您给予卖方出价、并协调价格；

• 协助您完成所有的过户文件签署；

• 为您提供多方面的信息资源，比如，从哪里购买房屋保险。

任何在购房中的疑惑和问题，都可以跟房产经纪人寻求帮助，虽然最终决定权都在购房者手中，但更多的信息和建议肯定会让整个过程更加顺利和愉快。

同时，买家还需要找自己所属的银行或者贷款公司（Mortgage Company）来取得Pre-Approved Letter，这封文件用以证明你的贷款额度和财务能力，这份文件在购房出价（Offer）的时候使用，供卖家参考评估买家的购买能力。这封信应该尽早取得，以免在看到心仪的房子的时候无法及时出价。在这个阶段，考察了解多个银行或者贷款机构的方案是很重要的，因为这不仅仅涉及到出价也涉及到签署购房合同后的贷款方案的办理。

2，选房看房以及出价

新手买家看房，往往缺乏策略性，看的太多容易挑花眼并且花费过多的时间，而看的太少就决定又容易买完后悔发现并非是最心仪的房子。比较好的方式是在看房之前，对于自己的需求进行比较清楚的考虑和评估，比如区域、学区、户型、面积、周边等等，这些选择标准可能会随着看房的进程不断的进行修正，因此了解自己的需求重点其实是最重要的。

看到心仪的房子就可以出价了，一般来说，如何出价就要参考当时的市场状况，周边房屋销售的价格，市场供需关系等等，都会影响买家的出价策略。出价的流程都是交给房产经纪人去跟对方的经纪人联络，并在此之前跟买家一起制定好出价策略和最终价格。

3，签署购房合同

如果卖家肯接受买家的出价，那么接下来就要签订购房交易合同，合同本身是格式化的法律文件，里面包含大量的信息，充分考虑了买家卖家的权益以及可能会发生的状况，这里面建议买家从一开始就要开始学习熟悉合同格式和内容，免得真正签署合同的时候来不及理解合同内容。此外，签署合同的时候也可能会有费用产生，比如购房保证金或者期权费：

• 购房保证金（Earnest Money）：一般you由买卖shuang'fang'xie双方协商具体金额，就相当于购房定金，这笔钱在最后一步过户的时候，将成为您的一部分付款。注意，这笔钱在签署房屋交易合同后的一定时间内可以退还，这个取决于合同中的具体时间。

购房合同签署之后，就要交给律师进行Attorney Review，在这个期间，买卖双方都可以反悔，但律师Review期结束以后，如果买家要反悔的话，就很可能拿不回购房保证金。一般来说，在购房合同中，双方也会约定一个最终过户（closing）的时间。

4，房屋检验和房屋贷款

房屋检查是房屋交易合同后、房屋过户手续之前必备的手续，买家需要聘请第三方的房屋检查机构，来检查房屋的质量。费用大概几百块钱，这个和房屋的大小有关。如果房屋检查过程中，发现了大问题，自然就不能购买了，您可以退出之前签署的房屋合同，拿回购房保证金，继续选房、看房。如果房屋检查中，出现了小问题，您可以与卖家协商，让卖家去修缮，或者让卖家在价格上做些让步。

购房合同签订之后，另一个重要的工作就是办理房屋贷款，可以使用之前出具pre-approved letter的机构，也可以选择新的贷款机构或者银行，因此比较好的策略是在尽早多了解几家贷款机构并在pre-approved letter的阶段，就确定好自己的贷款机构，这样可以再签订合同以及最终过户的这段时间完成所有的贷款手续。贷款公司会要求买家购买房屋保险，买家可以从任何一家保险公司选择房屋保险产品。

5，Final Walk和Closing 过户

过户的当天，一定要进行Final Walk，也就是再看一次房子，确保房子内外设施与合同中约定的状况一摸一样。然后就需要到过户公司（Title Company）办理所有的过户文件，Closing当天需要签署很多的文件，通常，final walk加上closing总体上要花费好几个小时，因此最好留出全天的时间来办理过户。

办完过户手续，拿到钥匙，那么恭喜你，这栋房子从这一刻开始就完全属于你了。

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