美国新手买房之 预算规划
在美国买房子，新手买家first time home buyers最容易忽视的部分就是财务预算规划，毕竟比起计算财务问题，看房子这件事情肯定更有吸引力，然而最终能否买到理想的房子，则跟买家的财务能力息息相关，同时买房子通常是一个人或者一个家庭中最大的一笔支出，因此需要额外重视。
在进行买房预算财务规划之前，一定要明确买房的动机，毕竟看房子这事情是越看越来劲，越看越过瘾，但往往就会忘记当初买房的初始动机，从而忽略掉对房子的要求中最重要的部分，因此要时时提醒自己选购房子的重点动机是什么：学区？交通？社区？投资？等等。当然，相对于租房来说，只要居住超过三五年，肯定还是买房子划算，毕竟租金是纯费用，而买房除了自住还可以保值。明确动机，明确预算，对于新手买家来说，才不至于挑花眼或者冲动之下签合同，以至于后期带来很多麻烦。买房预算规划，涉及到几个部分，购房流程中产生的各种费用，首付以及过户的费用，未来贷款月供/ 房产税/ 房屋保险，这些费用都需要在购房前进行规划和计算，确保自己有足够的财务能力，以免未来陷入尴尬甚至失去房子的风险之中。
下面这个清单，新手买家可以尝试进行准备，因为无论在申请pre-approved letter还是签合同后申请贷款，贷款机构基本上都是根据这个清单中的项目进行财务评估，并计算可以贷款的额度，因此如果自己能够提前进行整理和准备，那么不但自己心里有数，也可以让申请贷款的过程更有效率：
收入证明（Income）
存款证明（Bank Statement）
每月开销（Monthly Expenses）
股票债券等金融资产 （Extra Financial Accounts）
债务（Debt，比如其他贷款等）
退休及投资账户（Retirement & Investment Accounts）
信用分数（Credit Score）
人寿或汽车保险等（Insurance Policies）
退税记录（Tax Return or Report）
可以变现的资产（things that can be sold）
关于首付比例及贷款，有几个因素常常被新手买家忽略，首先，虽然首付比例可以低于20%，但是通常都会被强制要求购买房贷保险（private mortgage insurance），也就是贷款公司担心还贷问题而要求贷款者必须购买保险以确保贷款安全，所以，如果能够把首付比例确定在20%甚至更高一些，并且在银行账户中有足够的首付及过户费用，那么审批贷款会更容易一些；其次，贷款公司通常会查看贷款者的银行证明（bank statement），确保买房者有足够的首付资金和购买过程中产生的费用资金，而且通常会要求这些资金至少在账户里60天以上（不同机构的要求不同），以避免这笔钱是临时借贷来的，否则的话还要说明资金来源。如果是接受家人（父母）朋友的资金支持，则需要在汇款中注明是gift money，而不是借款。
另外一个常被忽略的因素，就是买家应该尽可能多谈几个贷款机构，在出具pre-approved letter的阶段，就可以进行贷款的预审核，清楚的知道自己真实的贷款能力，从而更好的平衡购买预算问题。现在，有很多机构都可以在网上直接申请pre-approved letter，但未必能够反映真实的贷款能力，结果造成房屋签约后贷款迟迟办不下来，最后无法完成过户，有很多真实的案例都是因为买家忽视了贷款的审批，而最终导致无法买到心仪的房子。所以，从一开始办理Pre-approved Letter开始，就应该多谈几家贷款机构，货比三家，同时也可以更好了解自己真实的贷款能力。
另外一个小贴士就是在选房购房期间，虽然已经拿到pre-approved letter，但还是尽可能避免其他影响信用记录或者增加新的债务，比如车贷等等；这主要是因为即使贷款机构已经审核并出具了pre-approved letter，但是到真正签署合同办理贷款的时候，贷款机构会重新审查所有的财务资料，所以，在pre-approved letter以及看房的阶段，尽可能保持稳定的财务状况，以便后期顺利的完成贷款计划。
了解所有未来可能发生的费用，做好预算规划，那么买房子的过程就会更加顺利！
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