2022年末，新泽西的房价拐点到了吗？

最近有很多美国的财经频道频频有“专家”撰文，大体的意思是全美房产市场成交量以及房价齐齐大跌，或许在其他的州有可能出现这样的状况，但是在新泽西这种人口密集、可开发区域少、新房供应量低的市场里，可能有呈现出不同的状况。因为大家都是从全国性媒体上获得房产信息，所以常常也很容易被误导。数字是不会造假的，只要我们看看新泽西房产交易数据，那么大体就能对目前的市场状况有一个基本的理解。从10月份开始，对比2021年和2020年来说，确实成交量同比是在下降，但一栋房屋上市获得多个offer也是目前的基本事实，这背后的原因很有意思：虽然因为有很多购房者因为目前的贷款利率过高而推迟了购房计划，但经过这一年半来房产市场的“火爆”，市场中可出售的库存量也很低，所以整体出现了成交量略微下降但是购房者依然在抢房这样不常见的状况。

成交量的下降除了库存因素，季节因素也很明显，毕竟房地产市场是一个非常有季节性的市场，通常都是春夏无论看房还是成交数量都是全年最高的，冬季则是明显的淡季。但对于无论是卖家还是买家来说，淡季也意味着更少的竞争压力。那么房价有没有发生明显的变化呢？表面上看，似乎11月份的房价开始低于10月份，而10月份又低于9月份，但这只是季节性的变化，从下面这张房价的变化图，就可以看出，如果以年为单位的话，过去三年泽西的房价在不断攀升，2022年11月的平均房价还是明显高过2021年11月；这张图不仅仅代表了房价按月同比的增长，也明显体现出房价变化的季节性。

那么2023年，房价是否会下降呢？Coldwell Banker的研究机构预测2023年泽西的房屋价格不会有很大的波动，可能会在目前的基数上略微下降3%~5%，这个降幅比起过去两年中30%的增长来说，几乎可以忽略房价大幅下降的可能性。另外一个非常重要的参数就是成交价和挂牌价的比率，大于1代表有众多买家竞争，因此最后成交价高于挂牌价，也就是我们通常说的“卖方市场”；如果小于1，在95%左右则是市场正常时候的表现，意味着买家报价以及最终成交的时候会低于挂牌价，也就是我们俗称的“买方市场”。目前这个比率依然大于1，但最近几个月来有明显向下的趋势，因此我们可以预测，在未来几个月泽西的房产市场会恢复到正常的95%~100%的区间，也就是2023年很可能是“买方市场”。从卖方市场到买方市场的转变，取决于房屋的供应量以及购房者的数量，也就是供求（Deman Vs Supply）是否能够达到某种程度的平衡。

目前的状况是购房者数量少，同时供应量更少；而进入2023年，供求双方会如何变化还是比较难判断的，不过随着时间的推移，我们依然可以从这个曲线的变化来做参考。但就目前而言，市场房屋的供应量已经降到过去三年的最低点（参考下图，请注意是按照年度对应的月份来比较，也就是2022年跟前两年比，同比新上市房屋数量达到最低），因此可以预期的是卖方市场还会持续一段时间。

最后综合一下结论吧，如果单单从房价的角度来说，泽西的房价过去三年中一直在涨，并且2023年也不会有很明显的房价下跌，因此对于卖家来说，并不需要担心接下来卖房子卖不出好价格，而对于购房者来说，继续等待绝对不是一个好主意，如果遇到心仪的房子，还是尽快出手为好，犹豫之中，会失去很多好机会。

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