从学区小镇看泽西2024房价走向

经过了2021~2023的三年房价飙升，泽西的房价特别是学区房的房价在2024年还会继续疯涨吗？今天我们就用一个典型的学区小镇Bernard Township这几年的房产数据变化来分析一下未来的走势。选择这个镇还有一个原因，是因为我就住在这里，因此会了解更加深入一些。

Bernard Township位于新泽西中部偏北，由数个小镇共同组成，比如Liberty Corner或者Basking Ridge，这些小镇共享Township的公共服务，行政区称为Bernard Township，镇上Ridge High School在整个新泽西公立高中排名前二十，整个镇子北面是I287高速，南面是I78高速，刚好在这两条高速交叉点东边，中间有铁路通过，基本上没有什么大的商业区，是一个典型的由居民学校公园构成的环境优美交通便利同时又很安静的学区小镇。

自从2020年下半年整个泽西的郊区房产开始热卖飙升，从2021~2023这三年来，Bernard Twp的独栋房价（Single Family House）平均上升了29%，特别是2023年由于可售卖房源库存达到了历史最低点，更是出现一房难求的状况。其实不只是Bernard，泽西的学区房，特别是在78号高速沿线基本上都是相似的状况，经过2021和2022的大量城市购房者涌入郊区买房，特别是学区房，房价快速上涨，而由此导致2023年大部分学区都处于历史最低可售卖房源库存阶段，因此2023年房价依然明显上涨。尽管2023年贷款利率也翻了一番至7%，但依然出现一套房子十几甚至几十个出价竞争的局面，这已经不是典型而是极端的卖方市场。

购房者的出价竞争甚至还出现了一些从未有过的现象，除了提升出价以外，还增加了很多合同条款，什么放弃房屋检验的权利，增加首付的比例，随时可以过户等等，甚至连合同押金这种在过去都是很不起眼的条款，都从以前几千块变成售卖价格的10%~20%。这些现象在2022年出现，在2023年变成了“常规”，而这所有的一切都源于房源数量的减少，也就是市场供应量远远不能满足市场需求量。

很多房产经纪论坛或者文章甚至已经无所适从，虽然美联储本来寄望于提升利率来提升购房成本，从而减少购房者的需求数量来降温房市，但结果却大相径庭。不仅仅是新泽西，同样的现象出现在东海岸的很多州，比如纽约州马里兰州等等。究其原因其实也很简单，仅仅东海岸沿线的人口以及大城市占据美国总体人口和大城市的60%以上，而经过Covid以及远程办公的流行，人们的生活方式发生了明显的改变，很多人都从城市成活转为乡镇生活，进而导致郊区房学区房在过去的三年半里热卖并供不应求，因此这种房价的上涨是由人们的生活方式改变导致供需改变而引起的。提高贷款利率这种政策尽管降低了一部分购房者的意愿和需求数量，但是市场供应下降的更多依然使得供需矛盾进一步加大。

从Bernard Twp过去三年的数据来看，尽管目前看似乎房价已经到顶，但2024年依然有房价上升的趋势及可能，这是因为市场的供应量依然明显不足，尤其在新泽西这样历史悠久人口密度极高而可开发面积极少的状况。2024年有可能出现的状况是，随着更多翻新改建房以及新建房的上市，房产需求虽然能够部分缓解，但供需失衡的整体状况无法得到明显的改善，市场供应量依然不足，也因此房产价格不会在短期内出现向下的趋势，在目前已经在房价顶峰的基础上甚至还会有些微涨。因此2024对于计划卖房子的人来说，依然是卖房的好年份，而对于刚需买房的人来说，提前准备好买房子的钱并且看好就出手，依然是2024购房的主要策略。

同时如果找不到价格合适的独栋，其实也不妨考虑学区的联排房产作为未来几年的过渡，毕竟供需双方回到2020年以前的平衡状态还是需要几年时间的。