美国新手买房：高利率时代的贷款策略

进入11月，美国房贷利率似乎松动了一下，从7%+到6%+，但众多地产专家依然预测这样6~7%的房贷利率可能要持续到2023年的夏天，而很多房贷机构最近开始推出一个新的方案叫做Mortgage BuyDown，而这个方案可能会帮助到那些因为房贷利率太高而对买房望而却步的买家。如果用简单的方法来解释，就是通过支付一定的费用，来买断和固定1~2年甚至更长时间的房贷利率，那么就有机会在高利率年份享受低利率贷款。比如，如果现在买断1年5%的房贷利率，那么接下来的这一年里的贷款利率就按照5%计算和偿还月供。这对现在的买家是有利的，因为如果大家预期明年的房贷利率将会下降至5%，那么就可以通过买断一年的方式提前享受5%的利率；当房贷利率真的在这一年中下降到5%甚至更低，那个时候还可以通过Refinance来重组贷款方案。

最常见的方案叫做2-1 Buy Down，贷款方（买家）可以获得头两年的利率折扣，第一年的实际房贷利率降低2%，第二年实际房贷利率降低1%，比如，目前的房贷方案利率是6%，如果采用2-1 Buy Down方案的话，那么第一年的实际房贷利率为4%，第二年的实际房贷利率为5%，到第三年则恢复到原方案的6%。如果第三年市场中的房贷利率确实降到5%或者更低的话，那么贷款方（买家）就可以通过refinance重组贷款方案，继续享受已经降低的利率。通过这个举例，2-1 Buy Down最大的好处就是给予贷款者（买家）在贷款方案上一定的灵活性，以及降低了头两年利息成本（特别是在还贷款的头几年，月供里面利息占大部分比例）。

当然，这样的方案不是免费的，也需要出钱购买，因此贷款方（买家）需要考虑Buy Down所需要花费的成本以及未来Refinance的费用成本，进而与节省下来的利息成本进行比较。通常情况下，这种方案是对贷款方（买家）有利的是可以省钱的。

那么是不是只有买家可以购买Buy Down呢？其实卖家也可以为买家出资，在closing过户的时候，为买家支付这笔费用，当然这是需要双方事先协议好并写入房屋合同附加条款中。也因此出现一个新的方案，就是买家愿意在协议房价的基础上支付更多，而多余的部分则用于卖家帮买家支付Buy Down的费用。所以，卖家也是可以替买家购买Buy Down；这也是一种合同谈判中的洽谈技巧，不仅仅在高利率年代可以与卖家协商，也可以在市场有利于买家而卖家又不肯降价的时候，买家要求卖家支付Buy Down的费用，从而降低买家的还款利息，这对双方可能都是更为有利的方式。

无论是买家还是卖家，常常会忽略房产交易中的一个重要因素，就是时间点；因为市场总是不断变化的，而预测市场未来则是非常困难的事情，未必如人所愿，而理想的房产或者是理想的交易通常都是稍纵即逝，因此，如何抓住机会并利用适当的金融工具或许是一个相对正确的策略。